Коммерсант: Малогабаритная Россия

Несмотря на изменившуюся экономическую реальность, россияне не готовы отказываться от планов по покупке жилья. Правда, заметное снижение доходов вынуждает покупать малогабаритные квартиры. За два последних года средняя площадь предлагаемых в новостройках квартир сократилась на 6%. А зародившийся еще в период прошлого кризиса формат малометражных студий продемонстрировал резкий рост. Объем предложения такой недвижимости вырос на треть, но пока все равно не удовлетворяет весь спрос.

Региональный фактор

В прошлом году в обществе возникла серьезная дискуссия по поводу появления на рынке малогабаритного жилья. Все дискутанты сходились во мнении, что у населения на фоне текущей экономической рецессии заметно сократились доходы, но жилищный вопрос так и не исчез, поэтому граждане от безысходности и покупают крохотные квартиры. Тогда же в соцсетях появились фотографии студий площадью 8 кв. м, которые продаются в Новосибирске, что только подхлестнуло обсуждение. Кстати, именно Новосибирск, как показывает практика, лидирует в России по количеству малогабаритных квартир. По данным руководителя проекта Domofond.ru Анны Березиной, в этом городе 26,8% всех предложений на вторичном рынке приходится на малогабаритные квартиры до 35 кв. м. По числу запросов на малометражки в прошлом году лидировал Новосибирск, где спрос на такое жилье составлял 31,7%, следом идет Челябинск (28,8%).

За два года кризиса существенно изменилась площадь продаваемого в России жилья, констатирует аналитик риэлторской компании «Этажи» Константин Брендиков. По его данным, с начала 2015 года квартиры в новостройках страны потеряли 3,2 кв. м, или почти 6% своей площади. К началу 2017 года средняя площадь жилья на первичном рынке сократилась с 55,7 до 52,5 кв. м. Доля квартир площадью до 30 кв. м за тот же период выросла с 7% до 10,3%, а спрос на совсем небольшое жилье площадью до 20 кв. м в 3,5 раза превысил предложение.

Вместе с консультантами переход региональных покупателей к малогабаритным форматам отмечают и банкиры. Зампред правления Абсолют-банка Татьяна Ушкова рассказывает, что за два года доля малогабаритного предложения в девелоперских проектах, которые аккредитовал банк, выросла фактически с нуля до 20%. Наибольший рост объемов малоформатного предложения заметен в Перми, Челябинске и Самаре, добавляет она. Госпожа Ушкова связывает этот тренд с желанием застройщиков повысить доступность жилья на фоне снижения доходов населения. «Из-за кризисных явлений люди стали приобретать квартиры меньшей цены и, соответственно, меньшей площади»,— соглашается Константин Брендиков. По данным Росстата, реальные располагаемые денежные доходы населения в 2016 году сократились на 5,9%, в 2015 году — на 3,2%, 2014-м — на 0,7%.

Татьяна Ушкова убеждена, что в регионах малогабаритные квартиры зачастую выбирают в качестве инвестиционного жилья для последующей перепродажи или сдачи. «Норма прибыли с таких квартир достаточно высокая при относительно низком уровне первоначальных вложений»,— поясняет она. Руководитель по работе с застройщиками ипотечного банка «Дельта Кредит» Анна Якимова добавляет, что в таких городах Крайнего Севера, как Сургут и Тюмень, такая недвижимость ликвидна за счет большого числа вахтовых работников. В Москве и Подмосковье наличие небольших студий сейчас предполагает треть аккредитованных банком проектов, отмечает старший вице-президент ВТБ 24 Андрей Осипов. Между тем, по данным Domofond.ru, пока в столице не так много предложений в сегменте малогабаритных квартир: всего 11%, а спрос на уровне 15,7%.

Столичные реалии

Несмотря на то что сейчас основным двигателем рынка малогабаритного жилья стали регионы, зародился этот формат именно в Москве. Директор департамента проектов Est-a-tet Владимир Богданюк называет прообразом современных студий реконструируемые советские общежития, которые предполагали комнаты площадью от 6 до 18 кв. м. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов говорит, что в Москве и других крупных городах доля микроквартир гостиничного типа площадью до 10 кв. м не превышает 0,5% от общего объема предложения.

Современные студии в новых жилых комплексах впервые начали появляться в отдельных проектах во время кризиса 2008 года. «Тогда квартиры с избыточной площадью стали неликвидными»,— вспоминает господин Богданюк. Со временем их средний размер продолжил снижаться: если в 2008 году площадь средней московской студии составляла 25-30 кв. м, то с 2014 года речь шла уже о 23-28 кв. м, добавляет он. По оценкам ЦИАН, сейчас квартиры площадью до 25 кв. м занимают 0,96% объема предложения в Москве, 1,42% — в Новой Москве и 2,03% в Подмосковье. У других экспертов альтернативные оценки. Так, по подсчетам «Метриум групп», по итогам 2016 года квартиры площадью до 25 кв. м экспонировались в шести московских проектах из 49, в то время как в конце 2014 года таких предложений на рынке новостроек в принципе не было.

Переходить на небольшие форматы в собственных жилых комплексах понемногу начинают и крупные девелоперы. Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов отмечает, что в проектах его компании средняя площадь за последние несколько лет сократилась с 60 кв. м до 50-52 кв. м. Он уверен: в столице и области покупатели все еще ориентируются на небольшое жилье. По его расчетам, оптимально, когда в том или ином строящемся жилом комплексе на долю студий приходится 15-20%. В MR Group рассказывают, как в период кризиса вывели на рынок студии от 26 кв. м. Представитель компании Евгения Старкова оценивает долю квартир небольшой площадью в новых проектах компании в 12-15% от общего объема предложения.

Новые коммуналки

Тем не менее невозможно снижать размер жилья бесконечно. Формально минимальная площадь и размер квартиры зависят от климатического пояса региона. Так, например, в Москве, по словам юриста департамента земельно-имущественных отношений Heads Consulting Александры Елизаровой, возможная минимальная площадь общей комнаты в однокомнатной квартире не должна быть меньше 14 кв. м. До такой крайности застройщики доходят редко.

Но альтернативные варианты на рынке все-таки существуют. Например, в базе ЦИАН экспонируются 60 лотов по продаже студий до 20 кв. м в Москве, 100 — в Подмосковье, 48 — в Санкт-Петербурге, 118 — в Ленинградской области. В ЦИАН не комментируют реальные объемы этого сегмента, ссылаясь на то, что искусственное формирование микроквартир находится в плоскости вероятных административных правонарушений, а не исследования рынка. Чаще всего в объявлениях идет речь действительно о продаже долей в многокомнатных квартирах, разделенных на отдельные студии. Первооткрывателем этого формата в Москве себя называет владелец компании CheapHome Андрей Сазонов. Уже два года он занимается продажей разделенных на студии таунхаусов в Подмосковье, а полгода назад его компания начала экспансию на рынок Москвы.

Господин Сазонов рассказывает, что его компания делит таунхаусы в среднем на восемь, а квартиры — на четыре студии площадью 14-20 кв. м. Агенты CheapHome отбирают для перепланировки низколиквидные лоты, которые собственники не могут оперативно продать самостоятельно. Как правило, речь идет о многокомнатных квартирах на первых этажах жилых домов. По собственным оценкам компании, продать четырехкомнатную квартиру, разделенную на студии, можно в среднем на 25% дороже, нежели единым лотом. «Экспонироваться как полноценная квартира она будет около года, а, разделив на студии, можно продать за несколько месяцев»,— объясняет Андрей Сазонов. По его словам, компания, как правило, не выкупает перепланируемые квартиры: они остаются у собственника на период поиска потенциальных покупателей. В это время CheapHome ставит в квартире дополнительные перегородки и устанавливает в каждой комнате сантехнику. «Формально покупатели приобретают доли в квартире с согласованной планировкой»,— поясняет господин Сазонов. Своими основными клиентами он называет студентов и приезжих из других городов.

Александра Елизарова сомневается, что такая перепланировка легальна: ванная комната, например, может располагаться только в установленных местах. «Другие жильцы дома могут обратиться в суд с иском о нарушении правил пользования жилым помещением и причинении ущерба ненадлежащим расположением ванной, и может быть инициирована проверка»,— отмечает юрист, добавляя, что суды в некоторых случаях принимают решение о лишении права собственности на квартиру.

Обеспечение спроса

Альтернативой переделанной многокомнатной квартире уже в скором времени могут стать небольшие апартаменты. Коммерческий директор «Миэль-Новостройки» Анна Шишкина заметила, что в последние полгода в границах Старой Москвы наметилась тенденция к спросу на небольшие студии площадью в 16-17 кв. м. По ее словам, сейчас на рынке есть три девелоперские компании, рассматривающие возможность реконструкции в комплексы апартаментов старых зданий общежитий или гостиниц. Целевая аудитория у проектов окажется все та же — студенты и иногородние покупатели, недавно оказавшиеся в Москве. Поскольку формально апартаменты считаются нежилым помещением, то стандартные требования по размеру площади на них не распространяются, объясняет юрист Александра Елизарова.

Своя аудитория у небольших квартир действительно есть. Девелоперы и банкиры сходятся во мнении, что чаще всего это молодые люди в возрасте до 30 лет, переезжающие в новый город. Гендиректор Ikon Development Евгения Акимова предполагает, что эта категория клиентов появилась на рынке во многом благодаря изменившейся за годы кризиса квартирографии. «В докризисный период первую квартиру приобретали в основном люди старше 30 лет, сейчас собственниками становятся более молодые клиенты, которые благодаря распространению бюджетных предложений смогли накопить или взять ипотеку»,— рассуждает она. Директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов говорит, что часто квартиры-студии покупают молодые семьи или выросшие дети для собственных родителей. Андрей Осипов из ВТБ 24 рассказывает, что проекты жилых комплексов со студиями часто выделяются нестандартными решениями — это дома с дворами без машин, общественной инфраструктурой на этажах, уютными кофейнями и площадками для активного отдыха.

Будущее малогабаритных районов

Квартиры становятся меньше последние пять-семь лет, значение этого факта выходит за рамки архитектуры или девелопмента. Это уже вопрос демографии, социальной политики и человеческого капитала. Наметившаяся смена типологии жилья повлияет на важнейшие сферы жизни не меньше, чем хрущевская программа индустриального строительства 1950-1970 годов. Многократно осмеянная в кино, литературе и общественном мнении квартира в хрущобе площадью 35 кв. м выглядит сегодня роскошью на фоне 20-, 18- или 16-метровых студий в современных девелоперских проектах. Это уже больше похоже на малосемейное общежитие.

Россия, где на человека приходится 22-24 кв. м жилья, заметно отстает от стандарта ООН (30 кв. м), Германии и Франции (40 кв. м) и тем более США (за 70 кв. м). Дефицит жилья испытывают многие страны, мы в этом смысле мало отличаемся от Польши или Латвии, но обошли Турцию (17 кв. м) и Бразилию (19 кв. м). Площадь жилья на душу населения растет в России медленно — на 0,3-0,5 кв. м в год. В больших городах она не превышает 18-19 кв. м. Сейчас, как в присказке про скорняка, из той же овчины мы стараемся сшить все больше и больше шапок.

С одной стороны, люди приобретают пусть маленькое, но свое жилье. В 18-метровой студии самой по себе ничего плохого нет: при хорошей планировке и комфортной среде вокруг она может быть достойным жильем для одинокого человека. Другое дело, когда в целом микрорайоне на тысячи жителей они составляют 75-85% от общего числа квартир. Но какой будет судьба этого жилья через 10-20 лет? Есть ли шанс такую квартиру продать или сдать и что найти взамен, если все жилье вокруг такое же? Жилые комплексы экономкласса в будущем могут стать своего рода гетто с огромной плотностью населения, мечтающего из него выбраться. С каждой сменой собственников или арендаторов в квартиры вселяются все более бедные и маргинальные жильцы, часть площадей и вовсе пустует. Добавим высокую нагрузку на инженерную и социальную инфраструктуру, которая рассчитывается исходя из советских норм.

Часто можно услышать: мол, ничего не поделаешь, это рынок, только такое жилье покупатели могут себе позволить, а застройщик — молодец, обеспечивает доступность жилья. Меня рыночные аргументы не убеждают. В России практически отсутствует первичный рынок аренды. В случае развития этого инструмента обеспечения жильем может измениться спрос, и девелоперы отреагируют на него. Трудно ожидать от коммерческих застройщиков альтруизма, но в условиях реальной конкуренции им придется брать не ценой, а качеством.

Демографическая ситуация меняется, двигателем спроса становится малочисленное поколение 1990-х годов. Меньше будет молодежи, больше будет тех, кто хочет улучшить жилищные условия, а они предъявляют совсем другие запросы. Человеку с семьей квартиру 16 кв. м не продашь. Выходит, самый мрачный прогноз, скорее всего, не сбудется и девелоперам придется менять квартирографию своих проектов. И последнее: в развитых странах семьи небольшие и много одиноких людей. В результате растет спрос на кохаузинг, когда в одном жилом доме небольшие квартиры сочетаются с общественными пространствами, где одинокие жильцы могут социализироваться. Такая реинкарнация домов-коммун 1920-х годов — жилье как клуб. Думаю, что этот новый мировой тренд придет и в Россию.

Никита ТОКАРЕВ, директор архитектурной школы МАРШ

«Рынок корректируется не через цены, а через размеры квартир»

Исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна ПОЛИДИ о необходимости малогабаритного жилья.

— Заметили ли вы, что, как утверждают риэлторы, происходит резкое увеличение доли небольших квартир площадью до 25 кв. м?

— Оно наметилось еще в 2012 году и характерно как раз для крупных региональных центров, как Краснодар, Уфа, Новосибирск, а также для Подмосковья. Эта тенденция отражает стратегию застройщиков, не желающих снижать цены в ответ на сокращение спроса, с одной стороны, и снижение доходов населения, с другой стороны. Рынок корректируется не через цены, а через размеры квартир.

— Почему доля малогабаритных квартир в региональных центрах выше, чем в Москве и Санкт-Петербурге?

— В административных границах Москвы строится дорогое жилье для целевой группы покупателей с высокими доходами и практически не строятся дома экономкласса, доступные для людей со средними доходами и ниже. Такое жилье, напротив, строится в Подмосковье, оно дешевле и меньше по площади. Предпочтения же московских покупателей новых квартир бизнес- и премиум-сегмента с относительно высокими доходами — это более просторные квартиры. Рынки региональных центров отличаются от московского по уровню цен и доходов покупателей, что приводит к более высокой доле небольших квартир. И в Москве, и в Петербурге дефицит жилья по более низким ценам в результате возмещается «бросовым» товаром — апартаментами. В этом сегменте уже площади меньше, цена ниже, застройщики не несут расходов на создание социальной инфраструктуры. Апартаменты выполняют в Москве ту же функцию, что небольшие квартиры в большинстве региональных центров. Но этот факт нельзя назвать позитивным.

— Почему?

— В Москве количество квартир на 15% меньше количества семей, то есть существует потребность в увеличении их числа. Это может быть достигнуто за счет сокращения площади. Стандартная зарубежная практика показывает: жилье в мегаполисах гораздо теснее, чем в пригородах и в небольших городах. В целом это нормально. Многие города, например Нью-Йорк и Ванкувер, напрямую регулируют размер жилых единиц в наиболее дорогих и высокоплотных районах городов через правила землепользования и застройки. Это помогает, в частности, управлять составом домохозяйств и их потребностями: например, квартиры с одной спальней сокращают количество проживающих детей в районе, это отражается в снижении норматива школ при градостроительном проектировании.

— Как рост миграции населения в крупные городские центры сказывается на рынке жилья?

— Все миграционные процессы в основном центростремительные — в Москву и гораздо меньше в Санкт-Петербург. На московском рынке жилья это сказалось двояко: с одной стороны, привело к росту цен, с другой — к увеличению объемов нового строительства в Подмосковье. Подавляющее большинство приезжих удовлетворяют свои жилищные потребности либо на теневом рынке аренды, либо в Подмосковье. Приобретение жилья в собственность в Москве доступно примерно 15% семей, тогда как по России в среднем купить квартиру могут более 30% семей.

— В каких городах влияние миграции на рынок жилья наиболее очевидно?

— Естественные миграционные процессы отражают, с одной стороны, спрос на рабочие места, с другой — возможности предоставить жилищные условия для приезжих. К сожалению, пока в городах, где есть спрос на новые трудовые ресурсы, не проводится целенаправленная политика по формированию необходимых жилищных условий. В других странах все наоборот: города продумывают стратегии жилищного обеспечения с учетом миграционных процессов. У нас они не считаются фактором жилищной и экономической политики на уровне городов. Это очень плохо и сдерживает мобильность населения, ограничивает потенциал экономического роста городов и агломераций.

— Как долго девелоперы смогут снижать размер квартир?

— Везде по-разному. В городах, где цены уже упали на фоне кризисных явлений, но спрос пока не оживился, просто будут сокращаться в целом объемы строительства. А вот на стадии оживления спроса и увеличения объемов строительства размер новых квартир будет зависеть от структуры существующего на рынке предложения — если накоплен большой объем новых небольших и непроданных квартир, новое предложение будет ориентироваться на другие форматы.

Интервью взяла Екатерина ГЕРАЩЕНКО

Александра МЕРЦАЛОВА, Екатерина ГЕРАЩЕНКО

Инфографику к статье можно посмотреть на сайте источника.